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土地使用权转让的相关法律问题

2021-09-16 14:39:05

土地在当前社会的利用率是越来越高。比较为常见的是国家作为土地使用者的身份将国有土地的使用权在一定期限内出让给土地使用者,土地使用者在拥有土地使用权后对土地进行合理的开发利用。那么,你知道土地使用权是属于什么资产?土地使用权出让的方式有哪些?

土地使用权指的是国家机关、企业及事业单位、农民集体与公民个人、还包括三资企业,只要具备法定的条件者,按照法定的程序或依照相关约定对国有土地或者农民集体土地所享有的利用、占用、收益和有限处分、处罚的权利。

土地使用权出让的方式都有哪些?

1、招标出让方式。指的是在法规规定的期限内,由符合相关条件的单位或个人,通过书面投标的形式,竞投某地段土地的使用权。招标人要根据一定的要求,择优来确定土地使用者的出让方式。之中方式适用于开发性用地或者对技术有高要求的建设用地。

2、拍卖出让方式。这种方式又称“竞投”,指的是土地所有者的代表在指定的时间和规定的地点内,组织符合相应条件的土地使用权有意受让人到场,对所出让使用权的土地公开叫价竞投,同时会按照“价高者得”的原则来确定土地使用权受让人的一种出让方式。

3、挂牌出让方式。指的是出让人发布挂牌公告,按照公告的规定期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布。还要接受竞买人的报价申请重新更新挂牌的价格,根据挂牌期限截止时的出价比较终结果来确定土地使用者的行为。

4、协议出让方式。指的是土地的出让方与受让方通过协商方式有偿的出让土地使用权的方式。这种方式一般会多用于工业以及政府因为调整经济结构而给予优惠政策的项目中。


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大庆律师事务所提示您实际转让过程中应着重注意以下相关法律问题:

1)土地转让方须为土地的合法使用权人:转让方应为《国有土地使用权证》上载明的土地使用权人;

2)转让土地存在闲置风险的处理:土地闲置满一年不满两年的,应要求转让方承担日后被处罚的土地价款20%的土地闲置费;

土地闲置满2年的,如转让方无法获得国土部门批准延期动工的批复且转让方也无相关保证的,因存在随时被政府无偿收回的风险,B公司应谨慎购买该土地;

3)转让土地属于国有资产的需走法定程序:为避免国有资产流失,转让的土地属于国有资产的须取得国有资产管理部门的批准,比如联交所挂牌出让等程序,否则土地转让无效;

4)划拨地的土地转让:划拨土地不能直接土地转让(经市、县政府审批批准,重新收回招拍挂出让或补办出让手续,补交出让金),但军用空置划拨地除外;

5)土地抵押的处理:拟受让的土地已抵押不允许转让,同时也办理不了过户,只有解除抵押后再进行土地转让,解押的资金比较好由A公司解决,如A公司没有钱,在提供足额担保的前提下,B公司可提供借款处理;

6)未达到法定转让条件(25%投资额)的处理:可要求A公司按照B公司的规划设计条件开发至25%,满足转让条件后再办理转让手续。

未达25%转让条件处理的操作要点(以下方式仅供参考,根据各公司实际情况而定):

①如A公司缺乏开发建设资金,B公司可以借款解决,但A公司须提供足额担保,确保资金安全;

②要求必须按照B公司的规划设计条件进行开发建设。如果不是,转让后不符合B公司条件需要重新规划设计、拆除重建将造成资金成本及时间成本的浪费;

③由B公司派管理团队以A公司名义进行建设(需提前签订协议),类似于委托代建代管,但不收费。

这样更有利于掌控进度、资金安全、工程质量以及施工单位的衔接等等;在实施步骤上,前期签署《合作协议》,按照转让方案设定好条件及双方的权利义务。

在满足25%后,另行按照双方议定的价格签署一份《土地转让合同》。


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